Ratgeber · Wohnen
Einmal im Jahr kommt die Betriebskostenabrechnung, und unten steht oft eine Zahl, mit der niemand gerechnet hat. Das Wichtigste vorweg: Dein Vermieter darf nicht alles auf dich umlegen. Das Gesetz zählt die erlaubten Posten auf, und du hast das Recht, die Belege zu sehen und die Abrechnung kostenlos prüfen zu lassen.
Betriebskosten sind die laufenden Kosten für den Betrieb des Hauses. Du zahlst sie monatlich als Vorauszahlung (Akonto) mit der Miete mit, und einmal im Jahr wird abgerechnet, was tatsächlich angefallen ist.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Liste der erlaubten Posten in § 21 MRG abschließend aufgezählt. Das ist der zentrale Punkt: Was dort nicht steht, ist keine Betriebskostenposition. Erlaubt sind:
Hier passieren die häufigsten Fehler in Abrechnungen, und hier lohnt das Prüfen am meisten. Nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürfen:
Heizung und Aufzug laufen getrennt. Heizkosten werden nach dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz eigens abgerechnet, Aufzugskosten nach den Regeln für Gemeinschaftsanlagen. Sie tauchen daher meist als eigene Blöcke auf und folgen anderen Regeln als die klassischen Betriebskosten.
Im Vollanwendungsbereich des MRG werden die Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufgeteilt. Hat deine Wohnung 60 m² und das Haus insgesamt 1.200 m², trägst du 5 Prozent. Wie viele Personen in der Wohnung leben, ist dabei egal, auch der Wasserverbrauch spielt keine Rolle, solange nicht einzeln gemessen wird. Steht in deiner Abrechnung ein anderer Schlüssel, ist das ein Punkt zum Nachfragen.
Dein monatlicher Betriebskostenanteil ist eine Vorauszahlung auf Basis der Schätzung des Vorjahres, nicht der endgültige Betrag. Am Jahresende wird verglichen:
Beides wird zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung fällig beziehungsweise gutgeschrieben. Kommt die Abrechnung also im Juni, wird meist mit der August-Vorschreibung verrechnet. Danach wird üblicherweise auch das monatliche Akonto angepasst, deshalb steigt der Betrag oft gleich mit.
Der Vermieter muss die Betriebskosten eines Kalenderjahres bis spätestens 30. Juni des folgenden Jahres abrechnen und die Abrechnung samt Belegen zur Einsicht bereitstellen. Kommt bis dahin nichts, kannst du die Abrechnung einfordern. Wichtig zu wissen: Versäumt der Vermieter die Frist, verliert er den Anspruch auf eine Nachzahlung dadurch nicht automatisch. Die Frist ist aber ein starkes Argument und du kannst die Abrechnung über die Schlichtungsstelle erzwingen.
Bleibt die Hausverwaltung bei ihrer Position, musst du das nicht hinnehmen und brauchst dafür auch keinen Anwalt. In Wien, Graz und einigen anderen Gemeinden prüft die Schlichtungsstelle die Zulässigkeit der verrechneten Betriebskosten in einem kostenlosen Verfahren, in Wien ist das die MA 50. Gibt es in deiner Gemeinde keine Schlichtungsstelle, ist das Bezirksgericht zuständig. Antragsberechtigt sind die Hauptmieter.
Vorher lohnt sich eine Beratung: Arbeiterkammer und Mietervereinigung schauen sich die Abrechnung an und sagen dir, ob sich ein Verfahren lohnt. Kümmere dich zügig darum, denn je länger eine Abrechnung zurückliegt, desto schwieriger wird das Beanstanden.
Gehört dir die Wohnung, gilt nicht das MRG, sondern das Wohnungseigentumsgesetz. Der Verwalter muss die Abrechnung für das Vorjahr nach § 34 WEG bis 30. Juni an jeden Wohnungseigentümer übermitteln, ein Aushang im Haus reicht nicht. Ein Fehlbetrag ist in der Regel binnen zwei Monaten ab Rechnungslegung zu zahlen.
Der wichtigste Unterschied: Es gibt keine abschließende Liste erlaubter Posten. Abgerechnet werden die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten des Hauses samt Dotierung der Rücklage. Auch Erhaltungsarbeiten stehen hier drin, weil du sie als Eigentümer mitträgst. Als Wohnungseigentümer hast du Anspruch auf Einsicht in die Belege.
Nein, und das erklärt viele Abweichungen. Die strengen Regeln des MRG samt abschließender Kostenliste gelten in der Vollanwendung: Altbauten, der Gemeindebau und viele geförderte Wohnungen. In der Teilanwendung, etwa bei vermieteten Eigentumswohnungen, Neubauten oder Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, richtet sich vieles nach deinem Mietvertrag. Dann lohnt ein Blick in den Vertrag: Was dort als Nebenkosten vereinbart ist, gilt. Unklar, welcher Fall vorliegt? Die Arbeiterkammer klärt das anhand von Baujahr und Vertrag.
Im Wiener Gemeindebau gilt das MRG in Vollanwendung, also die abschließende Kostenliste, die Frist 30. Juni und dein Recht auf Belegeinsicht. Wie die Abrechnung von Wiener Wohnen konkret aufgebaut ist und was bei einer Nachzahlung dort gilt, steht im eigenen Beitrag: Betriebskosten bei Wiener Wohnen.
Foto machen, und Liese erklärt dir in einfacher Sprache, ob es eine Nachzahlung oder ein Guthaben ist, bis wann du reagieren musst und welche Posten du dir genauer ansehen solltest. Kostenlos in der Beta.
Liese kostenlos testenBetriebskosten sind die laufenden Kosten für den Betrieb des Hauses, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zählt § 21 MRG sie abschließend auf: Wasser und Abwasser, Eichung und Ablesung von Messgeräten, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile, Feuer- und Haftpflichtversicherung, Verwaltungsauslagen und Hausbetreuung. Dazu kommen laufende öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer.
Erhaltung und Reparaturen gehören nicht dazu, etwa ein neues Dach, die Sanierung der Fassade oder die Reparatur der Gegensprechanlage. Diese Kosten trägt der Vermieter aus dem Hauptmietzins. Auch Verbesserungen, Neuanschaffungen und Rücklagen dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden. Heizkosten und Aufzugskosten werden gesondert abgerechnet.
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter die Betriebskosten eines Kalenderjahres bis spätestens 30. Juni des Folgejahres abrechnen und die Belege zur Einsicht bereitstellen. Versäumt er die Frist, verliert er den Anspruch auf eine Nachzahlung nicht, du kannst die Abrechnung aber bei der Schlichtungsstelle erzwingen.
Ein Fehlbetrag wird zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung fällig, ein Guthaben wird zum selben Termin gutgeschrieben. Kannst du eine hohe Nachzahlung nicht auf einmal zahlen, frag die Hausverwaltung aktiv nach Ratenzahlung, bevor die Frist verstreicht.
Im Vollanwendungsbereich des MRG werden die Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufgeteilt. Deine Wohnungsgröße im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Hauses ergibt deinen Anteil. Wie viele Personen in der Wohnung leben, spielt dabei keine Rolle.
Zuerst hast du das Recht auf Belegeinsicht: Du darfst die Rechnungen sehen, auf die sich die Abrechnung stützt, und auf eigene Kosten Kopien verlangen. Bleiben Zweifel, prüft die Schlichtungsstelle die Abrechnung kostenlos, in Wien die MA 50. Wo es keine Schlichtungsstelle gibt, ist das Bezirksgericht zuständig. Arbeiterkammer und Mietervereinigung beraten vorab.
Nein, im Wohnungseigentum gilt das WEG statt des MRG. Der Verwalter muss die Abrechnung für das Vorjahr nach § 34 WEG bis 30. Juni an jeden Wohnungseigentümer übermitteln, ein Aushang im Haus genügt nicht. Ein Fehlbetrag ist in der Regel binnen zwei Monaten ab Rechnungslegung zu zahlen. Anders als bei Mietern gibt es keine abschließende Kostenliste, abgerechnet werden die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten samt Rücklage.
Weiter im Ratgeber: Betriebskosten bei Wiener Wohnen · Mahnung bekommen? · Amtsdeutsch-Glossar · alle Behörden
Inhaltlich verantwortlich: Baskhan Muradov, Gründer und Entwickler von Liese, Wien (Impressum). Erstellt und geprüft anhand der oben verlinkten offiziellen und fachlichen Quellen. Keine Rechtsberatung und keine anwaltliche Prüfung.
Liese gibt dir einen ersten Überblick. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Mietrecht. Arbeiterkammer und Mietervereinigung prüfen deinen konkreten Fall.